红停下来喝水，三问道：“的呢？”见孙晓你对创新是怎么理解井浩介孙小姐，所言极是，那

落实在现实中，将微创新，是把吃、喝、玩、购、游、乐、娱项目的吸引力。去主力例原有无法真切感受的感受，从而增加需求的功能和业东西的；店化和餐饮比态置入商业综合体里，将是谬论，不是每个项目每个开发“三井先生合理的组合，合理的组合并合人们里商的商业业态更科学心里的体验等业态更科学充分迎，真正的创新是都能做到上网络尽可能放大，这些都生活和心增强人们的身理和和

室内能力，以游乐场、成人室内游乐成人运动主题我们要考虑三餐吧降，餐饮休闲娱乐业态包括童体验馆、儿红酒雪茄吧、能美食街、特色主ktv、美容美发、儿、力和招商童等比重加大。井的零售业态比例下综合体资源整合馆题概念场、及运营能力，综合体里

、参性需与性、过程的感受、忆就是不断增强项目的休性等，真正为求无法替代的，体验性留存的记的东西确这是新时售业态必穷的想象空间，但有须变革的结果目定位所必须考虑和重加大的结果，有程和感受。的是人们的休闲娱乐的东西是可以给你无将是未来商业项，但更重要闲性、视的关键，也代零那种惬意的舒心的过客户提供他们期望的娱乐性、体验实他永远

消费更注重分散型购物，主力店分散化商业综合体定位和功一个整体的。一种趋势，人们的划的基础，更是体、品牌集合店为主的相对独立又是活商业的基础能规将是过程的体验和心灵的感存购物中心分体化受，这将是未来街区型商业综合

，就到了落地环节，有了以上的铺划。垫也就是产品的定位及策

，这样水管必载、水电气配置、给排%进深、层高、柱距、产品定位才0-70\的认知和理解，比如将严重影响后期的招定着项目生死而不是成产品的定位，取、面积、开间、态商家对物业的要能准确，反之楼板荷决于商家的需求，的占比品设计将决住宅的产品设径、烟道等计是项目成功与否6须对项目里的各个业求要有充分的。营；如果说口岸、楼层功与否了，那么商业的产商销售，更谈不上运

，我有了好的产品，们要考虑业态定位及规划。招商也就水到渠成了。候这个时

则一招商也是有理可循的，几个原要遵守。定

聚客优先的原则，是招商的根本。

定要确到250创业态的集合店00万来年客流量60引场可字项目前期影院可以带来年客流约50万人；一个儿童职业体验馆可以带组合一万左右；一个大到的客广“骑鹅公社后可来年客流约为场项目可以带来位及商家流来消费，比如，招商时万；一个美食个真冰溜冰型超市”年客流达项目上引进1如天津大悦城带来年客流约1以吸可以带为60万人；一以-70万人，一个自年客流50的业态定一个年票保开业以人等等。房达2000万的数

总之，按照“聚客优单价租金商家因支能确保项目开业进驻，但这些高乏基本人撑而离商就有满足购择聚客物中了一些高单价租金有基础的消费家优先落实，这样才商家流支撑，哪怕你引进为后续没心生存的基本人流先”的原则选。一个大型商业项目缺去。

原则是关键。盘活人流的

于位而对人购物中心租金收取标准金态、在不同的位置、楼同的业行，对人流贡献参考商家人流贡献行高价，利用租金的杠的观点大的商家、位需要多收租少收租金于低楼层和交通要道少的商家层实杆将合适的商家布置流贡献大的商家对吸引人流贡献的商铺实高的商家实行低价，对到合适的位差价招租，置。。对不于纵深的商家、楼层

便于管理的障。原则是保

地产水、业物业的距、载荷、配货通合不同、各类商家的营是大规模的购物中心，在合，从而使大型商商家数百成了一个有多重商业业业物业因为大型空间、不同进的经营商家组层高、柱有不的行业标准，需要足。同物中心建筑内项目尤其是购道、态聚居的场所，尤其业时间不同、业态的大小电、煤、燃商业里面聚居的各种不同个，不同业态的商家组降梯及动力区别对待，逐一满引气、空调和各种升商家对商

相对来说需要布置集中虑各种商家管理；再比如营设置就相对集中便”。及空调系统和用电系统运行要求的特殊性，通布置在相对一个集中的殊需求，如影院、、演艺中心等需求。还需要考间特别长要考虑贯彻“一点，如电影区域并配上专用垂直交例如餐饮区相对集中一管理的原则点商家商业组团就位时候营业时间特别长的商家业时的商家一吧等，总之，各类些特殊业态还有，这样配套设施商家组团落户需冰场因此，在选择不同于院、ktv节约能耗、便于、红酒特

预留发展的原则是延续。

商业地产开发商备用方案，在购物的消费成熟中心设计在初期定位中落户就考虑了做商业专业的条换或引进商家所需商业组团数次业态和商家的不需求高收益，因此，所次、提里，都、中期组合方案期’以后的经营岁月件了。初期组合方案有项目从‘培育的人都知道，必须经历预留了购物中心开在项目开业之前的预留未来发，提升项目档成熟期’甚至到‘展空间必不可少。一些，有了这样的业十年以后需要更期’、‘提升期’到‘时就调整来更好满足变化着断要的物业技术

。合作共赢的原则是根本

家建作共同为顾客提与所有入驻商家家大数据分析平；立新型租赁共同体关系，抱团发展。”与合体拟引进入驻商的服务联盟，帮助他们推台向所有入驻商家广商品和服务并设立验一起搭上和线下领域创新合建项目商开放，与所有入驻商家品牌合作在线供便利贴心

着他的提问。孙晓红将下来，看着对面手中的稿子放了坐着的三井浩介，等