解的小姐，所言极是，那你对创新是怎么理呢？”见孙晓红停下来喝水，三井浩介问道：“孙

的商业业态身理和心里的体开发商都能做到的；、喝、玩、论，不是每个项目每个真切感受的东西落实综合体里科学合理的组合，增把吃的创新是微创新，是更将网络上无法化和餐饮比例尽在现实中，将原有这些都是谬合人们生活强人们“三井先生，真正科学合理的组合并充分迎，和心里需求的态置入商业验功能和业购的可能放大，和感受，从而增加项目的吸引力。去主力店、游、乐、娱等业态更

降，餐饮休我们要考虑三井综合体资闲娱乐业态包餐吧、红运营能童体验馆、主题概念儿源整合能力和招商能儿童室内游乐场、成括美食街、特色大。游乐场、成人运动主题酒雪茄吧、ktv、人室内美容美发、的零售业态比例下力，以及馆等比重加力，综合体里

求加大的结果，有他永远你无穷的想象乐性需代零售业态必须变革但有的东西确实性、参无法替代空与性、过程的感受、留的结果，但更间，这是新时记忆将是未来商的东西是可以给闲虑和重视的关键过程和感受。业项目定位所必须考性、娱乐性、体验性等断，真正，也就是不那种惬意的舒增心的的，体验强项目的休存的重要的是人们的休闲娱为客户提供他们期望的

体化的相对独立又是位和功能验和心灵的感未来商业综合体定店的体规划的，主力受，这将是基础，更是存活商一种趋势，人们的消店分散化、品牌集合的分散型购物街费更注重过程一个整体商业综合体将是为主区型购物中心分业的基础。

有了以上也就到了的铺垫，地环节，位及策划。就是产品的定落

生死而不是成功与业的要求要有充分、楼板荷载、这样的产的认知和理解，比说求，必须对项目里的目么谈不上运营；如果商家对物配置、给排水管功与否60-7产品的定位将决定着项否了。，径、烟道等如商家的需产品设计是项间、进深、层高、柱距口岸、楼层、面积、开各个业态确，反之将严重影响0\%的占比，那住宅的商业的产品设计，取决于水电气位才能准目成品定后期的招商销售，更

有了好的规划。产品，招商虑业态定位及也就水到渠成了。这个时候，我们要考

循的，几个原则可理招商也是一定要遵守。有

聚客则，是招商的根本。优先的原

一定要确保开业以后城“骑鹅公社”年客流年客流50万左右年客流量6型超市可以带来年客儿童职带来年客流约为到的客流来消费，流约为15美食广场可以带比如，项自创业态的集0-70万人，一个字0万人；一个业体验馆可以带来合店项目前期招商时的业60万人；一个真冰溜0万的数来年客流约10ደ达到上引进一个年票房达2项目可以带来一个大可以吸引态定；冰场位及商家组合目影院可以如天津大悦0万人等等。250万；一个

总之，按照“。进驻，但这些商业项目缺乏优先落实，这样才能确人流支撑，哪怕你引本人流。一个大型聚客优先”的因为后续没有基础进了一些高单价租金商家保项目开业就有满足高单价租金商家消费支撑而离去购物中心生存的基本基的原则选择聚客商家

盘活人流的原则是关键。

差价招租，对置、楼层实行高价，利用租金金而对人收取标准需要参考商家于位于低楼层和交收租金。对不同的于纵深的商家、楼层家多收租置到合适的位置。购物中心租金流贡献的观通要道的商铺实行吸引人流贡献点，对人流贡献少的商流贡献大的商家少在不同的位高的商家实行低价，对的杠杆将合适的商家布人业态、大的商家、位

便于管理的原则是保障。

目尤其是购物中心物业的空间、层高、，尤其是大规因为大型商业地产项建筑内引进的经营商准，需家组合，力有不同的行业标业时间不同、不同商要态的大小商家数百个，燃气、空调和各种柱距、载模的购物中心，在荷、配货态聚居的场所区别对待，逐一、商业业不同业态的商家组从而使大型商业物业满足。家对商业各种不同业里面聚居的合不同、各类商家的营通道、水、电、煤升降梯及动成了一个有多重

家商业有特殊再比如营业时间特别业态还需置就相对集中便于管因此，在选择原则”。虑贯彻“节约能不同商例如餐饮区相交通及空调系统和用电对一个集中的区域并耗、便于管理的的商家相对来理；类商家组团落户需要考配上专用垂直求的长套设施设、冰场商家布置在相业时间特别长的一点，一些特殊如电影院组团就位特殊性，时候还、ktv、红酒吧等营商家运行要对集中一点，这样配求，如影院需要考虑各种置集中说需要布系统，总之，各、演艺中心等需求。

。留发展的原则是预延续

中预留未来发展满足升项项目从‘，因此，在初期定位目档次、提高收益，有了这样的备用需要更换或引进产开发培育期’、‘提升做商变化成熟期’以方案，在购物中心设计的不断调整来更好次业态和商家物业技术商家所需要的条件了。前的商业组的经营岁月着的消费。一些专业的商业地后时就预需求，提合方案、中期组合方案经历数业的人都知道期’到‘成熟期团落户就考年以后商在项目开业之空间必不可少’甚至到‘都必须留了购物中心开业十虑了初期组，所有里，

作共赢的原则是根本。合

所有入驻商家开放，与台向合体验；与拟引进入驻商赁共同体关系，抱团心的服务服帮助他们推广商所有入驻商家一起搭建同为顾客提供便利贴务并设立大数据分析平项目商家联盟，家品牌合作在线品和发展。”所有入驻商家建立新型租上和线下领域创新合作与共

孙晓红将手中提问。的的三井浩介，等着他下来，看着对面坐着的稿子放了